Konflikt zarządu wspólnoty z wykonawcą remontu bloku spowodował, że mieszkańcy nie mogą w pełni korzystać ze swoich nieruchomości!
Przez trwający prawie 3 lata spór zarządu jednej ze wspólnot mieszkaniowych z firmą wykonującą termomodernizację, mieszkańcy chorzowskiego bloku przy ul. Lipińskiej 26 zmuszeni są do wyłączenia z użytkowania własnych balkonów, ponieważ zastosowane tam balustrady nie spełniają norm bezpieczeństwa. Sytuacja wydaje się beznadziejna!
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej bezwzględnie odrzuca kolejne propozycje polubownego załatwienia sprawy. Najgorsze jednak, że jego działania w tej sprawie mogą doprowadzić do przerzucenia odpowiedzialności za eskalację konfliktu na samych mieszkańców.
To miał być normalny remont z termomodernizacją budynku, jakich wiele. Z jednej strony wspólnota mieszkaniowa, w której zarządzie zasiadają mieszkanki bloku, z drugiej wybrany na podstawie dobrych rekomendacji wykonawca – znana i działająca od lat na rynku bytomska firma Elbud. Inwestycja, która dobrze się zaczęła, przerodziła się w gigantyczny konflikt, którego efektem mogą być procesy sądowe i zgłoszenia do prokuratury. Jak to jednak często bywa, w najgorszej sytuacji są mieszkańcy – właściciele mieszkań, którzy nie brali udziału w procesach decyzyjnych, a którzy dziś nie mogą w pełni korzystać ze swoich nieruchomości. O sprawie pierwszy napisał portal Chorzowski.pl, gdzie czytamy m.in. wypowiedzi przedstawiciela firmy Elbud, który szczegółowo informuje, jak przebiegała ta inwestycja
- Inwestycję rozpoczęliśmy jeszcze w 2018 roku – informuje Łukasz Baszyński z firmy Elbud, która przystąpiła do realizacji tej inwestycji. – Roboty zakończyliśmy rok później, podpisując wraz z inwestorem protokół odbioru zrealizowanych prac, nie spodziewając się zupełnie, że zamiast finalizacji i zapłaty, czekają nas lata przepychanek i sporów – dodaje.
Co tam się wydarzyło?
Firma Elbud poinformowała, że po zakończeniu prac, a także po podpisaniu protokołów odbioru prac, wystawione zostały inwestorowi faktury za zrealizowane prace. Wtedy okazało się, że wykonane balustrady na znajdujących się w wieżowcu balkonach nie spełniają norm bezpieczeństwa. Faktury zostały odrzucone, a wykonawca od tamtej pory nie jest w stanie dogadać się z zarządem wspólnoty, który odrzuca propozycje polubownego załatwienia sprawy. To niebagatelna kwota zbliżona do miliona złotych. Koszty remontu i materiałów poniósł wykonawca, który do tej pory nie odzyskał ani złotówki. Co ciekawe jednak wspólnota naliczyła wykonawcy kary, które przewyższyły wartość wystawionych przez niego faktur, doszło więc do takiej sytuacji, w której wykonawca nie tylko nie otrzymał wynagrodzenia, ale wręcz miał do tej inwestycji dopłacić. Wracając do przedmiotu sporu, w toku czynności kontrolnych po odbiorze prac okazało się, że zamontowane balustrady nie spełniają wszystkich parametrów bezpieczeństwa i mogą stanowić zagrożenie. Do tego stopnia, że wydano decyzję zakazującą mieszkańcom korzystanie z własnych balkonów. Nasuwa się pytanie – jak w takiej sytuacji mogło dojść do odbioru prac i jak ma się to wszystko do projektu budowlanego?
- Na budynku zostały finalnie zamontowane nietypowe balustrady ze stali nierdzewnej, których nie było pierwotnie w projekcie budowlanym, i które okazały ostatecznie się niezgodne z normami bezpieczeństwa. Odbyło się to wszystko na podstawie decyzji zarządu wspólnoty mieszkaniowej i poprzez podwykonawcę rekomendowanego przez Panią prezes zarządu wspólnoty — notabene mieszkankę tego bloku — informuje Łukasz Baszyński. - Gdy okazało się, że balustrady nie mogą być użytkowane, całą winą za sytuację zarząd wspólnoty obarczył wykonawcę, mimo że to po stronie wspólnoty leżało przedstawienie dokumentacji projektowej dotyczącej wymiany balustrad, takowej jednak nigdy nam nie przedstawiono — informował dla portalu Chorzowski.pl Pan Łukasz Baszyński.
Firma Elbud próbowała rozwiązać ten problem polubownie, bez konieczności postępowań sądowych, znalazła więc 12 profesjonalnych firm wykonujących balustrady ze stali nierdzewnej oraz na własny koszt wykonała dokumentację projektową ich wymiany. Niestety, przez kolejny rok wspólnota mieszkaniowa negowała ten projekt, a z proponowanych 12 firm pozostała się zaledwie jedna, która spełniała oczekiwania Pani prezes. Wydawałoby się więc, że jest przestrzeń do zakończenia sporu, zwłaszcza, że wykonawca na własny koszt chciał te balustrady wymienić, zgadzając się także na kolejne koszty w wysokości 200 tys. zł. Okazało się jednak, że wrażenie to było złudne, gdyż na pytania wykonawcy o rozliczenie inwestycji po wymianie balustrad, prezes wspólnoty oświadczyła, że mowa o jakiejkolwiek zapłacie za wykonane dotąd prace może być dopiero po zaakceptowanej przez wspólnotę wymianie balustrad. Wykonawca miał także uzyskać informację, iż dopiero wtedy wspólnota podejmie decyzję, jaką kwotę wspólnota wypłaci za remont, a nawet … czy w ogóle coś wypłaci.
Dlaczego trwa ten konflikt?
W biznesie nie ma sytuacji bez wyjścia. Tam, gdzie zaistniał spór, zawsze można wypracować kompromis. Powinno tak być przede wszystkim w sytuacji, kiedy poszkodowani prowadzonym sporem są mieszkańcy, a tak właśnie jest w tym przypadku. Oficjalnie nie mogą korzystać ze swoich balkonów. Zostali o tym powiadomieni na piśmie, w bloku publikowane są ogłoszenia o zakazie ich użytkowania. To dla nich duży dyskomfort, szczególnie zaś w przypadku własności, ponieważ właściciele ponoszą szkodę na własnym majątku i teoretycznie mają prawo do dochodzenia z tego tytułu roszczeń. Nie wiadomo tylko, do kogo mieliby je kierować, czy do inwestora, którym jest wspólnota mieszkaniowa, w której imieniu działa zarząd podejmujący decyzje, czy też do wykonawcy. Ale to nie tylko dyskomfort, ponieważ wraz z brakiem możliwości korzystania z części nieruchomości, spada również wartość mieszkań znajdujących się w budynku. Kto kupi mieszkanie, którego nie można w pełnie użytkować?
- Przez rok od pojawienia się tego sporu próbowaliśmy dojść do porozumienia z Panią prezes, niestety nie przyniosło to żadnych rezultatów. Wielokrotnie informowała nas, że nie zamierza zapłacić za zrealizowane prace, w związku z czym Elbud planuje wkrótce skierować w tej sprawie pozew do sądu — informuje Łukasz Baszyński. - Jedyną perspektywą rozwiązania konfliktu jest moim zdaniem zmiana zarządu wspólnoty mieszkaniowej, na kogoś, kto wykaże chęć rozwiązania konfliktu. Inspektor nadzoru z ramienia inwestora został miesiąc przed zakończeniem inwestycji zwolniony, gdyż zostało mu zasugerowane przez zarząd, że sprzyja wykonawcy, a nie dba o interes wspólnoty. Jego zastępca po miesiącu pracy stwierdził, że nie ma takiej firmy, która byłaby w stanie spełnić wymagania pani prezes. Dodam, że jedyną decyzyjną osobą w zarządzie jest tak naprawdę wyłącznie pani prezes, która decyduje o wszystkim. Reszta członków zarządu oraz ich radca prawny robią to, co ta Pani zadecyduje - dodał przedstawiciel wykonawcy w wypowiedzi dla Chorzowski.pl
Wiemy również, że w trakcie tego sporu dochodziło do kuriozalnych wręcz sytuacji. Z danych, jakie przekazał przedstawiciel firmy Elbud wynika na przykład, że prezes zarządu, która jest emerytką, wraz ze swoim małżonkiem uzyskali specjalne uprawnienia wysokościowe, które pozwalały im na przebywanie na dużej wysokości w koszu tzw. zwyżki. Takowa była zresztą wynajmowana przez wspólnotę przy okazji odbioru prac, aby prezes samodzielnie mogła za pomocą zwyżki kontrolować każdy element zrealizowanej inwestycji. Inną sytuacją był fakt pojawienia się pani prezes na prelekcji jednego z profesorów w Krakowie, gdzie miała pozyskać opinię na temat rozwiązań dotyczących zastosowanych do balustrad materiałów, chodziło o zastosowanie kwasoodpornej stali nierdzewnej. Wykonawca zresztą na to się zgodził, w ramach prób zakończenia tego konfliktu. Podobnych sytuacji zdaniem wykonawcy miało być więcej. Łukasz Baszyński twierdzi, że od samego początku realizacji umowy były duże utrudnienia ze strony pani prezes, która nie mając uprawnień budowlanych, podważała każdą decyzję wykonawcy oraz swojego inspektora nadzoru (wiedzę miała czerpać z Internetu).
Odpowiedzialność poniosą mieszkańcy?
Elbud twierdzi, że wspólnota liczy się z możliwością procesu sądowego, jej prezes miała nawet wykonawcy przekazać, że to dla wspólnoty może być nawet rozwiązaniem korzystniejszym, bo sprawy w sądach potrafią ciągnąć się bardzo długo Wspólnota to jednak nie tylko zarząd, to przede wszystkim członkowie, dlatego trudno byłoby sobie wyobrazić, że to na nich spaść może odpowiedzialność za decyzje zarządu, w przypadku przegranego procesu w sądzie.
- W związku z brakiem zapłaty ze strony wspólnoty firma Elbud była zmuszona zaciągnąć wieloletnie kredyty, aby zapłacić za materiały, robociznę, sprzęty użyte do realizacji tej inwestycji. Odsetki od kredytów wyniosą ok. 500 000 zł. Firma zamierza dochodzić roszczeń na drodze sądowej od zarządu wspólnoty. Z uwagi na sytuację finansową spowodowaną tym konfliktem, Elbud musiał aktualnie zaprzestać swojej działalności — mówił przedstawiciel wykonawcy. –
W Elbudzie mimo wszystko tli się jeszcze jakaś nadzieja, że w końcu ktoś w chorzowskiej wspólnocie przejrzy na oczy. Być może pomogą w tym specjalne listy, jakie firma ta zamierza wystosować do mieszkańców remontowanego bloku, z prośbą o interwencję wszystkich członków wspólnoty. Być może pomocne będzie zgłoszenie do prokuratury, jakie według wykonawcy jest już w przygotowaniu. Firma chce, zarówno odzyskania własnych pieniędzy, jak i umożliwienia mieszkańcom bezpiecznego użytkowania balkonów, dlatego cały czas liczy, na zwrot sytuacji i przystąpienie zarządu do zakończenia sporu. Czy tak się jednak stanie – czas pokaże. Przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej, zapytany przez redakcję portalu chorzowski.pl odmówił w tej sprawie komentarza.
Społecznik apeluje o rozsądek
O komentarz do sprawy poprosiliśmy znanego w Chorzowie społecznika – Szymona Michałka, który uważa, że przede wszystkim żal mieszkańców i to mieszkańcy właśnie powinni być stawiani w centrum uwagi przy okazji tego sporu. Zarówno Zarząd wspólnoty jak wykonawca powinni pamiętać, że zaostrzanie sporu jest działaniem na niekorzyść mieszkańców.
- Na pierwszy rzut oka rzuca się brak obustronnego zaufania stron tej umowy. Może zatem warto byłoby się przyjrzeć tym zapisom, żeby móc wydawać wyroki. – pisze do nas Szymon Michałek. - W tym momencie proponowałbym przede wszystkim mediację, którą powinny się zająć władze miasta, ponieważ to przecież o mieszkańców Chorzowa chodzi – dodaje.
Zdaniem Michałka procesy sądowe mogą w tej sprawie trwać latami, dlatego warto zwrócić uwagę na fakt, że obecnie, mimo że sytuacja jest już trudna, to jest dziś jest jeszcze moment żeby ją rozwiązać bez zaogniania konfliktu i bez angażowania armii prawników, wymiaru sprawiedliwości lub prokuratury.
- Mam nadzieję, że w budynku nie dojdzie do żadnego wypadku, jeśli jednak ktoś z powodu braku bezpieczeństwa balustrad zostanie tam poszkodowany, winą obarczone zostaną osoby niewykazujące chęci niezwłocznego i polubownego rozwiązania sytuacji, zarówno po stronie wykonawcy, jak i zarządu Wspólnoty. Dlatego apeluję do obu stron o rozsądek i chęć przystąpienia do rozmów celem rozwiązania problemu mieszkańców – podsumowuje Szymon Michałek.
